相続税対策専門の税理士が運営する
東京都渋谷区のコンサルティング会社です。

先日、相続税対策についてご相談があったお客様にお会いしてきました。
これまで銀行や不動産業者の言われるがままに相続税対策を行ってきたが、このまま続けて良いものか疑問に感じられたそうです。
これまで実行してきた相続税対策が良かったのか、そして今後の相続税対策の方向性について相談されたいとのことで、税理士長嶋にご連絡いただきました。

 

【銀行から相続税対策として不動産の購入を勧められた】
お客様は古くからの地主で、元々賃貸マンション・駐車場を複数所有されていました。
賃貸マンションが大幅に増えた理由は、銀行から相続税対策になると説明を受け、借金をして購入したためです。
その結果、お客様の全財産に占める不動産の割合は95％を超えていました。

お客様が不動産を活用して相続税対策を行うことについて、疑問に感じられたことは次のような点でした。
（1）借金を完済するたびに新たに借金をして不動産を購入しているが、本当に効果があるのか
（2）現実問題として、相続税の納税資金が8億円程度不足する
（3）相続税を払うために不動産を売却することになるが、いずれ売却することになる不動産を購入する意味があるのか

お客様には顧問の税理士さんがおられますが、不動産の確定申告をしてくれるだけで、相続税について何もアドバイスをくれないとのことでした。

 

【不動産を売却しても相続税を払えない】
お客様は相続税を払うために不動産の売却をすれば良いと考えておられました。
お客様の言葉の雰囲気から、2棟から3棟程度の賃貸マンションを売却すれば問題ないと考えているようでした。
ここで税理士長嶋が疑問に感じたことは、そもそも不動産を売却することで相続税を払うことができるのか？ということでした。

お客様が所有する不動産の状況、そして銀行からの借金の状況についてお伺いしたところ、お客様が考えているような簡単な状況ではないことがわかりました。
結論から申し上げると、不動産を売却しても相続税の納税資金8億円程度を確保することはできませんでした。
最悪の場合、ご自宅も売却しなければならないような状況でした。

 

【銀行にいいようにやられた】
お客様は税理士長嶋にご相談される前までは、相続税について非常に楽観的に考えておられました。
ところが、今回お話を伺ったことで、ここまでひどい状況に追い込まれていることが初めてわかりました。

税理士長嶋個人的な感想は「銀行にいいようにやられた」ということです。
ここまでひどい状況になっていることを考えると、銀行はお客様のために相続税対策を実行したとは到底思えず、銀行の収入のために相続税対策を提案したとしか思えません。

相続税対策に不動産を活用することで、銀行は次のような収入を得ます。
（1）不動産の購入時
・ローンをすることによる金利、手数料
・不動産購入の仲介をすることによる手数料

（2）不動産の売却時
・不動産売却の仲介をすることによる手数料
・相続税が払えない場合、納税資金のローンをすることによる金利、手数料

このように、銀行は一人のお客様から複数の手数料を得ることができるため、相続税対策と称して不動産を勧めることは相当おいしいビジネスなのです。
税理士長嶋から言わせれば、これほどの資産家のお客様の場合、相続税対策に不動産を購入して相続税評価額を下げるといった、銀行が提案できるような低レベルの相続税対策では対応できない・対応してはいけないお客様です。
相続税対策にもファーストクラスとエコノミークラスがあるのです。

お客様にとって最も残念なことは、これほどの資産家であるにもかかわらず、信頼できる相談相手がいなかったということだと思います。

 

【相続税対策参考ブログ】
・相続税対策に不動産の有効活用は、本当に効果があったのか？

・相続税対策と称して建築業者から紹介手数料を受け取る銀行（2017/04/25）

・相続税対策にアパートを建てると本当に節税になるのか？（2016/09/27）

・相続税対策と称して認知症患者に借金をさせた銀行（2015/12/30）

・タワーマンションによる相続税対策が規制されるのは当然だ（2015/12/22）

・相続税対策を念頭に置いた会社創業家の海外での財産管理（2015/07/29）

・相続税対策の相談をなぜ業者にしてしまうのか？（2015/04/28）

・リフォームによる相続税対策の税制改正をご存じですか？（2015/04/16）

・相続税対策における賃貸マンションと家賃保証のカラクリ（2014/08/25）

・銀行の手先になっている相続税専門税理士にご注意（2014/07/31）

・相続税対策に不動産を活用するのは時代遅れ（2014/01/17）

・相続税対策をしなければ相続があるたびに財産が減っていく（2013/09/13）

・相続税対策にもファーストクラスとエコノミークラスがある（2013/08/20）

・相続税対策の税制改正リスク（2013/06/01）

・相続税対策にマンション経営は40年前の古い時代の発想（2012/08/22）

・日本の相続税対策の根本的な問題点（2011/10/14）