相続税対策に賃貸マンションやアパート経営は時代遅れ、
相続税対策専門の税理士が解説します。

日本では、土地を持っているだけで税金（コスト）がかかります。
土地を利用していなかったり空き地にしていると、土地に対する税金の優遇が何一つなく、経費に落とすこともできません。

賃貸マンションやマイホームなど住居用の土地や建物に対しては、固定資産税が優遇されており、最大1/6まで優遇されます。
そのため、賃貸マンションを建設することで、土地の固定資産税を減らす効果があります。

貸家建付地として評価されますので、概ね2割引となります。
1億円×（1-20％）＝8000万円

賃貸マンションの建物は、建築価額の概ね6割引となります。
1億円×（1-60%）＝4000万円

賃貸マンション全体としての相続税評価額は、土地と建物の相続税評価額を合計したものになります。
8000万円＋4000万円＝1億2000万円

賃貸マンション建設のために借入をしていますので、この借入金は相続税を計算するときに相続財産から差し引くことができます。
1億2000万円-１億円＝2000万円

（結論）
賃貸マンションを建設する前は、土地の相続税評価額は1億円でした。
しかし、賃貸マンションを建設することで、賃貸マンションの相続税評価額は2000万円となりました。

相続税評価額が8000万円下がりましたので、相続税の税率が50％の方であれば、4000万円の相続税を節税することができました。
確かに相続税は4000万円節税することができました。

ところが、4000万円の相続税を節税するために、1億円の借金を背負ったことも事実です。
もちろんのこと、借金は利息を付けて返済しなければなりません。

相続税の節税になる金額以上の借金を背負ってまで行う相続税対策は、本当に相続税対策として効果があるのか、検討する必要がありそうです。
むしろ、何も相続税対策をせず相続税を払った方が、手許に残る財産が多い可能性もあります。

「賃貸マンション建築後に相続があったとき、賃貸マンションを相続人の間でどのように分けるのか」という相続トラブルです。
例えば、子供さんが2人おられる場合。
現金1億円であれば平等に1/2ずつ分けることができます。

しかし、賃貸マンションの場合はどうでしょうか。
平等に、建物と土地を1/2ずつ共有するのでしょうか。
不動産の共有は、相続争いを作る原因となりますので、できる限り避けた方が良いと思います。

賃貸マンションを建設するときは、相続税対策だけではなく、建てた後の遺産相続のことも視野に入れて検討することをお勧めします。