相続税対策専門の税理士が運営する
東京都渋谷区のコンサルティング会社です。

不動産管理会社を設立する最も重要な目的は、「家族の財産が減っていくことを防ぐ」ことにあります。
相続税や所得税など、日本の重い税金から「家族を守る」一つの手段として、不動産管理会社を設立することが効果的です。

しかしながら、不動産管理会社という「会社」を設立し運営していくため、それなりのコストがかかります。
コストには、次のようなものがあります。

（1）不動産管理会社を設立するための税金や諸費用
（2）不動産の名義を会社に変更する場合、不動産取得税などの税金や登記費用
（3）法人市民税（会社が赤字でも法人市民税がかかります）
（4）不動産管理会社を運営するにあたっての税理士への報酬

これらのコストをかけたとしても、それ以上の節税効果がないと不動産管理会社を設立する意味がありません。
つまり、「個人の所得を会社にどれだけ移すことができるのか」がポイントとなります。

 

【会社へ移す個人の所得が少額な場合、単純な贈与で対応】
会社へ移すことができる個人の所得が300万円程度であれば、不動産管理会社を設立する意味はあまりないと思います。
なぜなら、300万円程度であれば、単純に現金を贈与したほうが手間もかからず、かつ、コストも贈与税のみです。

子供さん1人に現金300万円を贈与した場合、贈与税の負担は19万円となります。
また、子供さんが2人の場合、現金150万円ずつ（合計300万円）贈与をすると、贈与税の負担は8万円になります。

このように、会社へ移す個人の所得が少額な場合、単純に贈与をして対応したほうが良さそうです。

 

【節税効果が最も大きいのは不動産を会社に所有させること】
個人の所得を会社に移す方法として、次の3つ形態があります。

（1）不動産管理をすることによる管理料の移転
（2）一括借上（サブリース）による家賃収入の移転
（3）不動産を所有することによる家賃収入の移転

（1）と（2）については、個人の所得を会社に移すにも限界があります。
相続税・所得税の節税効果として最も大きいのは、（3）の「不動産を所有することによる家賃収入の移転」となります。
そのため、個人の不動産はできる限り不動産管理会社に所有させるほうが望ましいです。

 


【相続税対策参考ブログ】
・相続税対策に活用する不動産管理会社

・相続税対策に不動産の有効活用は、本当に効果があったのか？

・相続税対策にアパートを建てると本当に節税になるのか？(2016/09/27)

・相続税対策に不動産管理会社を設立すると効果はありますか？（2013/04/12）

・相続税対策の法人化はノウハウですべてが決まる（2012/08/07）

・相続税対策に不動産管理会社を設立するリスク（2011/08/10）

・相続税対策に設立した不動産管理会社に税務調査が！（2011/06/05）

・相続税対策に不動産管理会社をどのように活用すべきか？（2011/05/14）

・相続税対策に不動産管理会社を利用して所得を分散する（2011/05/11）

・不動産管理会社の設立による節税効果（2011/05/10）

・不動産管理会社を利用した相続税対策（2011/05/07）