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2013/04/12
相続税対策に不動産管理会社を設立すると効果はありますか?

先日、相続税対策のご相談があったお客様にお会いしてきました。
お客様は複数の賃貸マンションやアパートをお持ちで、顧問の税理士さんがおられました。
顧問の税理士さんから「相続税対策に不動産管理会社を設立しましょう」と提案されたそうです。

お客様自身、不動産管理会社を設立してもあまり効果がないように感じており、本当に顧問税理士の言うことが正しいのだろうかと疑問を持たれたそうです。
そんなとき、税理士長嶋のホームページをご覧になりご連絡をいただきました。

 

【不動産管理会社を設立しても相続税対策には効果がない】
お客様から詳しいお話を伺った結果、結論から申し上げると不動産管理会社を設立してもお客様が期待しているほどの効果が出ないため、不動産管理会社を設立しても意味がありませんでした。

最近の相続税対策のご相談として多くなっているのは、相続税対策に不動産管理会社を活用するというものです。
ご相談の傾向としては、大きく次の2つに分かれます。
(1)お客様自身が不動産管理会社を検討したい
(2)顧問税理士から不動産管理会社の提案があり、本当に効果があるのか疑問である

お客様は後者のパターンのご相談でした。

 

【顧問税理士の都合により不動産管理会社の設立を勧められることがある】
こちらのお客様のケースでは、不動産管理会社を活用して相続税対策を行ったとしても、コストがあまりにも高くなりすぎて費用対効果を考えると不動産管理会社を活用してもメリットが出てこないことがわかりました。
この場合のコストとは、次のようなものをいいます。
・税金
・税理士報酬
・その他の諸費用

つまり、このようなコストを負担しても大きな相続税対策の効果が見込めないという結論となりました。

顧問税理士から不動産管理会社の設立提案があったときには、本当に相続税対策になるのかよく検討することが必要です。
その理由は、このような提案が顧問税理士の財布の都合で行われている可能性があるためです。

不動産オーナーが設立した管理会社とはいえ、立派な会社となります。
もちろん、会社として決算を組み法人税申告が必要です。
ここで、顧問料や決算料が発生するため、顧問税理士の報酬アップにつながります。

税理士業界もインターネットが普及したことで報酬値下げの圧力がかかっていること、そして不況により会社が倒産することで税理士は法人の顧問先を失っていることから、税理士事務所の経営も厳しくなっています。
このような事情から、残念なことに税理士側の財布の都合により法人設立を勧められることがあります。
もちろん、相続税対策に効果があるようでしたら検討すべきですが、こちらのお客様のように必ずしも相続税対策に効果があるとは限りません。

 

【相続税対策に不動産管理会社を活用するにはノウハウが必要】
また、単に不動産管理会社を設立さえすれば相続税対策になるというものではありません。
相続税対策に不動産管理会社を活用するにはノウハウが必要です。
不動産管理会社を活用するノウハウがなければ、法人を設立してもうまく使いこなせないため、お客様が期待している効果は望めないでしょう。

以前あったご相談には、不動産管理会社を設立し相続税を払うための現金を貯めていく予定だったが、その現金がまったく貯まらないというものもありました。
こちらのご相談について、2012年8月7日の相続税対策ブログ「相続税対策の法人化はノウハウですべてが決まる」にてご紹介しております。

 

【相続税対策参考ブログ】
・相続税対策に活用する不動産管理会社

・相続税対策に不動産の有効活用は、本当に効果があったのか?

・相続税対策にアパートを建てると本当に節税になるのか?(2016/09/27)

・考えられる相続税対策をやりつくしたが節税効果がない(2015/08/31)

・相続税対策に不動産管理会社を設立するリスク(2011/8/10)

・相続税対策に設立した不動産管理会社に税務調査が!(2011/6/5)

・相続税対策に不動産管理会社を設立するポイント(2011/5/28)

・相続税対策に不動産管理会社をどのように活用すべきか?(2011/5/14)

・相続税対策に不動産管理会社を利用して所得を分散する(2011/5/11)

・不動産管理会社の設立による相続税などの節税効果(2011/05/10)

不動産の相続税対策にこんな不満をお持ちではありませんか?