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2017/04/25
相続税対策と称して建築業者から紹介手数料を受け取る銀行

相続税対策として銀行から借金をして賃貸アパート・マンションを建てることは広く知られているところですが、このほど金融庁の調査により、一部の地方銀行が顧客を建築業者に紹介することで紹介手数料を受け取っていたことが明らかとされました。

このような報道が出たことについて、税理士長嶋は何も驚きません。
銀行が建築業者から紹介手数料を受け取っているのは昔からのことで「いまさら」のことです。
むしろこういった裏の話が公になる世の中になったのだと好意的に受け止めています。


税理士長嶋の個人的な感想は次のようなものです。
(1)地方銀行だけではなく、都市銀行・信用金庫・農協も紹介手数料を受け取っている。
(2)相続税専門と称する税理士も同じ穴のムジナ、彼らがこの件についてコメントすることはない。



(日本経済新聞:2017年4月23日)
http://www.nikkei.com/article/DGXLASDC22H1M_S7A420C1MM8000/
アパート融資で利益相反か 建築業者から顧客紹介料
一部の大手地銀 金融庁が是正へ



相続税対策を背景に拡大している賃貸アパート向けの融資で、一部の大手地銀が顧客を建築業者に紹介する見返りに手数料を受け取っていることが金融庁の調べで分かった。
請負金額の最大3%に上り、請負額が増えるほど銀行の実入りが増える。
建築費を低く抑えたい顧客との間で利益相反が生じる懸念があり、金融庁は顧客本位の原則に沿って是正を促す方針だ。




【建築業者が銀行に支払う紹介手数料は誰が負担するのか?】

地方銀行が建築業者に賃貸アパート・マンションを建てる顧客を紹介し、紹介手数料を受け取っていた。
これは昔から行われていることで、正直なところ「いまさら」な話です。
これは、地方銀行だけではなく、都市銀行・信用金庫・農協でも同様です。

では、建築業者が銀行に支払う紹介手数料は誰が負担するのでしょうか。
大きく次の2つのケースに分けられます。
(1)賃貸アパート・マンションを建てる顧客
(2)賃貸アパート・マンションの建築を請け負う地元の中小規模の建築業者


(1)賃貸アパート・マンションを建てる顧客
この紹介手数料は建築価格の〇%と決められており、当然のことながら建築価格に上乗せされます。
結果的に、賃貸アパート・マンションを建てる顧客がこの紹介手数料を負担することになります。

銀行の支店の一担当者と建築業者の一担当者との判断だけで紹介手数料のやり取りをすることは通常考えられません。
銀行と建築業者の間で業務契約書などの書類が存在していると考えるのが普通でしょう。


(2)賃貸アパート・マンションの建築を請け負う地元の中小規模の建築業者
建築業者が銀行に支払う紹介手数料が建築価格に上乗せされない場合、この紹介手数料は賃貸アパートやマンションの建築を請け負う建築業者が負担することになります。

賃貸アパートやマンションの建築を請け負うのは大手不動産業者ですが、大手不動産業者が建築するのではなく、地元の中小規模の建築業者に丸投げされる仕組みになっています。
最終的にこの紹介手数料を負担するのは、地元の中小規模の建築業者です。

地元の中小規模の建築業者が紹介手数料を負担することになれば利幅の薄い仕事となりますので、地元の中小規模の建築業者は銀行からの紹介案件は受けたくないという本音を直接耳にすることも少なくありません。




【相続税専門と称する税理士も同じ穴のムジナ】
相続税を専門と称する税理士のほとんどは、銀行や不動産業者などと提携し顧客を開拓しています。
顧客開拓の代表的なものがセミナーで、銀行・不動産業者・税理士が組んで相続税対策のセミナーを無料で開催しています。
この無料のセミナーにおいて語られるのが「相続税対策に借金をして賃貸アパート・マンションを建てましょう」です。

彼らが無料セミナーを行う目的は次のようなものです。

(銀行)
・賃貸アパートの建築資金を貸し付けて金利収入を得る
・建築業者からの紹介手数料を受け取る

(不動産業者)
・賃貸アパートやマンションを建築する

(税理士)
・顧客を獲得する


相続税専門と称する税理士のほとんどは銀行・不動産業者から顧客を紹介してもらっている下請け業者ですから、銀行・不動産業者の仕事につながる都合の良い話しかしません。
相続税専門と称する税理士のほとんどは銀行・不動産業者と同じ穴のムジナと考えるべきでしょう。

銀行が建築業者から賃貸アパート・マンションを建てる顧客を紹介する見返りに紹介手数料を受け取っていたこの報道について、相続税専門と称する税理士から語られることはないでしょう。
丁稚奉公先の銀行・不動産業者の顔に泥を塗るようなことは言えるはずがありません。




【そもそも借金をして賃貸アパートを建てると本当に相続税対策になるのか?】

相続税対策にアパートを建てると本当に節税になるのでしょうか?
税理士長嶋は常々疑問を抱いています。

仮説を立てて検証した結果、相続人が3人の場合、相続財産が9億円以上ないと賃貸アパートを建てても相続税対策にはならないという結論が導き出されました。
相続税が課税される大部分のご家庭には賃貸アパートを建てる相続税対策は不要です。
この検証について、2016年9月27日付の相続税対策ブログ「相続税対策にアパートを建てると本当に節税になるのか?」にてご紹介しています。




【相続税対策参考ブログ】
・相続税対策に不動産の有効活用は本当に効果があったのか?

・相続税対策と称して認知症患者に借金をさせた銀行(2015/12/30)

・タワーマンションによる相続税対策が規制されるのは当然だ(2015/12/22)

・相続税対策の不都合な真実を語らない銀行・不動産業者(2015/09/23)

・相続税対策の相談をなぜ業者にしてしまうのか?(2015/04/28)

・リフォームによる相続税対策の税制改正をご存じですか?(2015/04/16)

・銀行の手先になっている相続税専門税理士にご注意(2014/07/31)

・一般社団法人を活用した相続税対策は効果があるのか?(2014/06/01)

・相続税対策と称して銀行にいいようにやられた(2014/02/28)


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